「销售代理」如何防控房地产销售代理法律风险？

SEP技术支持 | 2020/12/15 14:52:55

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「销售代理」如何防控房地产销售代理法律风险？为了更好地提高新项目的去化速率，加速回笼资金，在房产销售阶段，房地产商通常会导入代理公司开展协作，合作方式一般包含项目外包销售代理、承销、分销商、整售等。不容置疑，代理销售组织对建筑项目的市场销售去化具备巨大的推动功效，但在操作过程全过程中也蕴含着许多风险性和安全隐患：如因代理商方不善服务承诺、以次充好，乃至侵吞、诈骗顾客购房的钱而造成纠纷案件；因对代理商方管理方法关不紧、销售管理流程错乱造成一房二卖；因代理公司向顾客逼迫扣除“团购价费”、“茶位费”等价外费用造成顾客集体性举报，从而造成开发公司遭到政府部门主管机构行政许可等。

「销售代理」如何防控房地产销售代理法律风险？为清除潜在性风险性、防止损害，开发公司应搞好下列防控措施：（一）签订前，解决合作者法律主体、资信评估工作能力开展调研，保证合作者有工作能力履行合同；（二）制订完善的代理协议，确立签订、收付款等关键节点的实际操作实施方案，搞好签订材料的审查和存放工作中，塞住买卖系统漏洞；（三）履行合同全过程中，应开展立即追踪和监管，发觉毁约恶性事件后，马上起动解决体制，防止损害的进一步扩张；如与代理公司终止合同，则应根据公布方式立即公示公告、告之购房者；（四）提升对领域现行政策及政策法规的科学研究与学习培训，恪守合规管理道德底线，在合理合法合规管理的前提条件下争得运营经济效益的提高和提升。
风险性实例一
借整购之名行分销商之实，买房者恐将钱房两空
某房地产开发企业从总体上在天津市开发设计的酒店公寓新项目与天津市某资询有限责任公司（下称顾问公司）签定了《整体打包出售合同》，合同书承诺的具体内容为：房地产商将2幢酒店公寓总体售卖给顾问公司，顾问公司在获得物业管理的不动产权证以前不可将房子另售别人。合同书签定后，第三人委托顾问公司向房地产商付款了20%的首付，因首付占比仍未做到合同书承诺的40%，彼此仍未申请办理相对物业管理的网签备案办理手续。后经房地产商数次督促，顾问公司仍未补足首付，房地产商便出函消除了《整体打包出售合同》。没多久后，相继有买房者持此项目地租赁协议寻找房地产商，规定房地产商将物业管理交货买房者应用。多方遂造成异议，房地产商无可奈何警报解决。
过后经调研获知：在签定《整体打包出售合同》后，顾问公司擅自将该新项目物业管理以远小于销售市场的价钱租赁给买房者，租赁期为70年，全部房租均转到资询企业账户。另据统计，房地产商已扣除的20%的首付亦系顾问公司以合同诈骗的方式引诱第三方委托付款。现阶段此案仍在解决中。
为预防诈骗个人行为，降低买卖风险性，企业在选择合作方及合同书履行合同全过程中应留意：①务必对合同书相另一方的法律主体、资信评估工作能力开展调研。所述信息内容可运用全国各地企业信用等级信息公开系统软件、搜赖网等一些权威性信息网站开展基本审查。针对超大金额的买卖合同书，应尽量对合作者开展参观考察,或是授权委托专业调查组织开展调研；②制订完善的合同书，塞住买卖系统漏洞。谨慎拟订、严苛审批合同格式，确立承诺彼此的权利与义务，针对超大金额买卖合同书预置相对的毁约追究责任体制，提升另一方的毁约成本费，另应确立承诺若因不善宣传策划、违反规定收付款等造成房地产商遭到一切损害的，应由合作者全额的赔付。③解决合同书履行合同的整个过程开展适度追踪和监管，一旦发觉合作者存有毁约的，应该马上起动相对的追究责任及解决体制，防止损害的进一步扩张。
风险性实例二
承销合同书已消除，“一房二卖”谁赔付
湖北省丽水市实业公司有限责任公司（下称丽水市企业）授权委托武汉市皓羽房地产咨询顾问有限责任公司（下称皓羽企业）对外开放市场销售商住楼并签署了《商品房保底包干销售合同》。苏某做为买房者，与皓羽企业业务员就选购06号、07号铺面签署二份《商品房买卖合同》，对于六号铺面，该合同书出售人签名处盖有丽水市企业用章，苏某签名；对于花了7天时间铺面，该合同有皓羽企业在授权委托组织处签名，购房人苏某签名，丽水市企业未能该合同书出售人签名处签名。苏某向皓羽企业付款购房的钱。以后，皓羽企业与丽水市企业消除买卖合同，丽水市企业将07、06号商铺出售给别人。苏某一纸起诉状将皓羽企业与丽水市企业诉至人民法院。
人民法院经案件审理后觉得，在房地产商授权委托组织市场销售房子的状况下，房地产商因授权委托组织未告之其特殊房子早已卖出而造成一房二卖，归属于其挑选和监管授权委托人的财务风险，不可转嫁给于买房者，故房地产商要承担惩罚性赔偿义务。
为避免所述风险性，房地产公司应提升对承销新项目及地区代理的日常管理方法和考评，严苛把控房子的签订全步骤，搞好签订材料的整理和存放工作中；定时执行查验、监管地区代理销售代理个人行为，如与代理公司终止合同，则应根据公布方式立即公示公告、告之购房者，发觉代理公司滥用权力或不当行为的理应立即劝阻并采用防范措施；如必须，可预埋代理公司一部分“风险抵押金”，待终止合同大半年后未出現顾客理赔的再予退回。
风险性实例三
团购价购房惹纠纷案件，价外收费标准坚决杜绝
据“我国房地产报”2018年3月26日信息，在三亚市亚太地区银泉花苑新项目买套房屋总购房款也就60余万元，购房者却无缘无故的被附加扣除了五万元说白了的“团购价费”，购房者团体开展举报消费者维权，造成了海南省政府主抓广东省副省长的高度重视，并对于此事专业作了批复。
说白了的“团购房”“指标值房”等营销手段，均归属于变向的价外收费标准的楼盘销售方法，对购房者更具备现象的诱惑性。楼盘销售中介服务运用信息的不对称在商住楼市场销售中“假团购价”、垄断性楼盘、变向逼迫申请加入、逼迫团购价（被团购价）的状况经常发生，一些宣传广告中通常含有蒙骗和欺诈特性如“一万抵x万”等广告词语，导致顾客误会。
对房地产商来讲，不标准的市场销售个人行为不但会危害销售市场身心健康买卖与公司用户评价，一旦被依法查处还会继续遭到行政许可，被纳入违反规定失信黑名单房地产开发企业名录、限定参加土地资源竞拍、无所不至减少直到撤消开发商资质等管控对策；除此之外，因而与买房者造成人群异议的，还非常容易导致社会发展不稳定恶性事件。
「销售代理」如何防控房地产销售代理法律风险？针对以“团购价费”、“茶位费”、“号头费”等各种各样方式开展的价外收费标准个人行为，我国住宅住建部及北京市、上海市、浙江省、江苏省、广东省等各地的住建单位已公布了一系列行政规章标准房地产商市场销售商住楼的个人行为，严厉查处捆缚套系、价外抬价等各种违反规定违规操作。房地产商为避开有关风险性，应提升对相关法律法规及现行政策的科学研究与学习培训，另外提升与政府部门主管机构的沟通交流联系，维持对现行政策的敏感性，在合理合法合规管理的前提条件下争得运营经济效益的提高和提升；针对管控的红杠规定，需严苛阅签，如对商住楼市场销售给予实价，不可逼迫买房者报名参加各种团购价、网上购物主题活动，禁止在定价以外抬价房产出售或是扣除未标的花费；不可以捆缚套系或是附带条件等限制方法，驱使购房者接纳产品或是服务项目价钱等。

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